부동산 투자, 분양권에 집중한 이유? (살멘 실전 사례)

 

실전 사례로 풀어보는 분양권 투자 전략

지난 글에서 "부동산 투자, 무엇부터 시작할까?"를 이야기했습니다.

오늘은 그 연장선에서,
제가 부동산 투자 수십 건 중에서도 특히 분양권에 집중하게 된 이유를
실전 사례 중심으로 풀어보려 합니다.

 

🔎 분양권이란?

간단히 말하면, 아직 완공되지 않은 분양 아파트에 대한 ‘권리’를 사고파는 것입니다.
분양 계약자가 받은 권리를 중도에 제3자가 매수할 수 있는 구조죠.
아직 잔금도, 입주도 되지 않았기에 진입자금이 적고, 자산 회전이 빠르다는 게 특징입니다.

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✅ 내가 분양권에 꽂힌 이유

저는 다양한 부동산 투자를 경험해봤습니다.

오피스텔, 경매, 구축 아파트, 분양권까지.
그중에서도 제 투자 성향에 가장 잘 맞았던 것이 바로 분양권이었습니다.
그 이유는 3가지입니다.

1. 소액 진입 가능:

대부분 계약금 10%면 진입이 가능합니다.
예를 들어 분양가 5억이면, 5천만 원으로 시작할 수 있었죠.

2. 시세차익 실현 가능성:

분양 시점과 입주 시점 사이에 수요가 붙으면 프리미엄이 형성됩니다.
저는 실제로 수천만 원의 프리미엄을 입주 전에 확보해 매도한 경험도 있습니다.

3. 대출 부담 분산:

중도금은 보통 무이자 or 저이자 조건의 집단대출로 구성됩니다.
그 덕분에 레버리지 효과를 상대적으로 안정적으로 활용할 수 있었습니다.

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분양권 투자 실전 사례 분석

📍 실전 사례 #1 – 인천 송도 호반써밋 (주거용 오피스텔)

제가 분양권 투자에 본격적으로 눈을 뜨게 된 계기입니다.

송도는 외국계 기업 입주와 국제학교, 스타트업 클러스터 등 개발 호재가 많았고,
분양 당시에도 전매가 자유로웠던 오피스텔 물건이었습니다.

계약금 10%로 분양권을 매입했고,
(당시 1년미만 단기매도 시 양도세가 매우 무거워서) 1년 뒤 프리미엄 약 1억 원이 붙은 상태에서 매도했습니다.
세금과 기타 비용 제외하고도 수 천만 원 이상이 손에 쥐어졌습니다.

여기서 느낀 건,
"소액으로 경험 쌓기엔 주거용 오피스텔 분양권도 괜찮다"는 것이었습니다.
(물론 당시 기준입니다)

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📍 실전 사례 #2 – 경주 두산트레지움

경주는 당시 규제지역이 아니었고, 비규제 혜택이 적용되는 분양권이었습니다.
분양가도 비교적 합리적이었고, 브랜드 대단지로 수요가 충분할 것으로 판단했습니다.

저는 입주 한참 전에 분양권을 매입해,
입주 즈음 프리미엄 약 5,000만 원 선에서 매도했습니다.
무난한 수익이었지만, 지방 투자 시 시장 흐름을 예민하게 체크해야 한다는 교훈도 얻었습니다.

특히 분양권 프리미엄은 마지막 두세 달에 급격히 움직이는 경우가 많았고,
타이밍 조절 능력이 수익을 좌우한다는 걸 다시금 실감했죠.

 

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📍 실전 사례 #3 – 천안 삼부 르네상스

이 사례는 실패에 가까운 경험입니다.
천안은 개발호재와 산업단지 수요 등 기본기는 있었지만,
공급량이 많았고 실수요 전환력이 약한 지역이었습니다.

저는 상대적으로 저렴한 프리미엄에 현장 매입했지만,
입주 시점까지 시세가 정체되었고 결국 프리미엄 없이 처분했습니다.

세금과 이자 비용 등을 고려하면 실질 손해였습니다.
이 경험을 통해 배운 건,

“수요보다 공급이 많은 지역은 조심하자.”
“현장 분위기만 믿고 접근하면 안 된다.”

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⚠️ 분양권 투자, 이런 분에겐 추천하지 않습니다!

• 실행보다 걱정이 앞서는 분: 타이밍 싸움이라 고민만 하다 기회를 놓칠 수 있습니다.
• 자금 흐름이 불안정한 분: 계약금만으로 진입은 가능하지만, 중도금 납입일 관리가 중요합니다.
• 정부 정책에 민감한 분: 규제 지역 해제, 전매 제한 변화 등 정책 따라 수익구조가 바뀔 수 있습니다.
  

 

📌 그럼에도, 분양권이 매력적인 이유

“자금이 많지 않은 40대 직장인이 실전 경험을 쌓기에
가장 현실적인 투자 수단이다.”

✔️ 계약금 10%로 레버리지 가능
✔️ 잔금 전 프리미엄 실현 시 빠른 회전
✔️ 실거주/투자 모두 전략적 접근 가능

 

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마무리하며

분양권 투자는 짧고 강한 싸움입니다.

하지만 무엇보다 중요한 건,
직접 부딪히며 얻은 경험, 그리고 기준입니다.
저는 수익도 냈고, 손해도 봤습니다.
그 과정을 통해 지금은 말할 수 있습니다.

 

“분양권은 이론보다 경험이 중요한 투자” 라고요.

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