분양권 투자 수익률 계산법 (ft. 쥔장 실거래 사례)

분양권 투자 수익률 계산법 (실거래 사례)

앞선 글에서 세금 이슈를 다뤘으니,
이번에는 실제 분양권 투자 수익이 어떻게 계산되는지를 사례 중심으로 풀어드리겠습니다.

이번 글의 주제는 바로:

📊 분양권 투자 수익률 계산법 - 실거래 사례로 풀어보는 수익 공식 입니다.

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분양권 투자를 하면 흔히 “프리미엄이 얼마 붙었다더라”는 이야기를 자주 듣게 됩니다.
하지만 정작 수익률 계산을 해보면,

​“어? 생각보다 많이 남지 않았네?”
혹은
“세금 빼고 보니 손해네?”

​라는 경우가 의외로 많습니다.

​저 역시 처음에는 프리미엄에만 집중했지만,
여러 번의 투자 경험을 통해
“진짜 수익률은 계산을 해봐야 알 수 있다”는 걸 뼈저리게 느꼈습니다.

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✅ 수익률 계산의 기본 공식

실수익 = 매도금액 – (계약금 + 중도금 납입액 + 기타 비용 + 세금)
수익율 = 실수익 / 총 투자금액 × 100

예를 들어, 분양가 5억 원 아파트를
계약금 10%(5,000만 원)으로 진입하고,

중도금 2번 납입(각 5,000만 원),
프리미엄 1억 원 받고 매도했다면?

​총 매도금액 = 5억 + 1억 = 6억
총 투자금 = 계약금 + 중도금 = 1.5억
실수익 = 6억 - 5억 = 1억
수익률 = 1억 / 1.5억 × 100 = 약 66.6%

✅ 다만, 투자용으로 매입한 경우 실전에서는 중도금을 납입하는 경우는 극히 드물고, 시행사에서 알선하는 금융기관의 중도금대출 즉 레버리지를 활용하여 (나의 자본을 최소로 투입해서) 수익율을 극대화하는 방향으로 진행하는 것이 일반적입니다 ^^

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🧾 실제 사례로 풀어보는 계산

​📍 인천 송도신도시 호반써밋 오피스텔 분양권 사례 (제가 투자했던 물건)

• 분양가: 2억 5,060만 원
• 계약금: 2,506만 원
• 중도금대출: 1억 5,036만 원 (무이자, 확장비/옵션 무상)
• 총 투자금: 2,506만 원
• 프리미엄: 1억 원
• 매도금액: 3억 5,060만 원

​👉 실수익: 1억 원 – 기타비용 800만 원 = 9,200만 원
👉 수익률: 367 % (세전)

​처음 투자했던 분양권인데,
수익률만 보면 대단하지만
중도에 세금 계산을 놓쳐서
양도세로만 수천만 원이 나갔던 아쉬운 기억도 있습니다.

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💸 수익률을 깎아먹는 항목들

​분양권 투자 수익률 계산에서 절대 빠뜨리면 안 되는 항목들이 있습니다.​

항목	설명
양도세	보유기간에 따라 60~70% 적용 가능성
중개 수수료	매도 시 0.4~0.9% 수준
취득세	실입주 시 발생, 보유세까지 연동됨
금융비용	중도금 대출 이자, 계약금 자금의 기회비용 등

📌 팁:

계산할 땐 반드시 “세후 수익” 기준으로 판단해야 합니다.
계약금 5천으로 5천 벌었더라도, 세금 3천 내면 수익은 2천입니다.
표면적으론 100% 수익처럼 보여도, 실제론 40% 남짓입니다.

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✅ 수익률 목표는 어떻게 설정해야 할까?

​저는 경험상,
“실투(실제 투자금액) 기준 30~40% 이상 수익이 기대되지 않으면 들어가지 않는다”는 원칙을 세웠습니다.

​시장 상승기에는 수익률 70~100%도 가능하지만,
지금처럼 불황인 시장에서는
30% 수익만 기대되어도 매우 훌륭한 편입니다.

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마무리하며

​분양권 투자는 종종 “감으로 접근”하게 됩니다.

​“이 동네는 오른대”, “호재 있대” 하는 말에 의지해 들어갔다가
수익은커녕 손해를 보는 경우도 적지 않습니다.

​하지만,
단순한 계산만으로도 ‘수익이 날지 말지’는 어느 정도 가늠할 수 있습니다.

​저처럼 시행착오를 겪지 않길 바라며,
이 글이 여러분의 투자 판단에 작지만 명확한 기준이 되었으면 좋겠습니다.